业内一般认为二手楼月成交低于3000套意味着进入“冰点”期

“珠江新城豪宅降价百万元还是 没人买”，近日一手楼市转冷，掀起降价风，二手市场也越见低迷，不少区域成交量迅速下滑，但市区放盘业主仍心态强硬，主动调价的不多，二手楼市是否进入了 “有价无市”的时代？对此，业内人士表示，对于二手楼市状态的判断，业内是有一定标准的，月成交宗数低于3000套就意味着二手楼市进入“冰点”期，目前 二手市场是很低迷，但还没有达到冰点。但预计近期限购等政策没有调整的可能，市场缺乏成交动力，进入6月以后这个“冰点”期很快或会到来，二手楼市也将跨 入“有价无市”时代。

专题文/图：

记者刘丽琴

市场现状：

成交淡 部分业主小幅让价

目前，二手市场是一种什么状态呢？合富房地产经济研究院院长龙斌表示，自2014年以来，广州二手楼市一直较淡静，主要受整体经济等宏观大环境、楼价始 终高企、买家支付瓶颈、“穗六条”、限购限贷以及房贷收紧等因素的持续综合影响，加上4月至“五一”期间外围新盘促销对买家也有较明显的分流。

目前，业主心态大致平稳，大部分叫价坚挺，议价空间不大，部分转售为租。不过，小部分业主小幅回调叫价，高位出货意愿增强，如急于“卖一买一”、个别贵价和大面积单位、要求一次性付款的业主等。也有个别物业较多的业主，小幅降价出货，以优化资产理财结构。

据悉，小幅下调放盘价的单位，既有天河、越秀、海珠、荔湾等市区核心地段的物业，也有番禺、花都、白云等外围及近郊区域成熟地段的较优质单位。这与过往 地段稍偏的物业率先让价有所不同。中原地产市场部主任黄燕飞表示，从价格来看，目前二手楼价处于一个新高位，但她不认为二手楼市进入“有价无市”的阶段。 她表示，有价无市是价格过高买家买不起楼，而现实的情况是，广州住宅限购，很多人有钱却没资格买房，有资格买房的都以“刚需”人群为主，购买力有限。从房 管局公布的数据看，2014年前4个月二手住宅网签面积月均是44.44万平方米，虽然低于2013年的月均签约量63.81万平方米，但高于2008年 和2012年月均网签面积，2008年成交量过低是受全球金融风暴影响，而目前成交量低则是受限购影响，若放开限购，成交量可能会大增。

黄燕飞还表示，近期中原地产二手住宅成交量偏低，主要受公司主攻一二手联动销售的影响。广州中原第一季和4月份均创出高业绩，可见市场上还是有充足的购买力。

成交特点：

月成交四五千套 “刚需”仍在出手

满堂红市场部高级经理周峰表示，目前二手楼市确实比较低迷，过去两个月郊区都出现了降价现象，番禺、花都比春节期间的价格下降了7%~8%左右，黄埔下降了4%左右，但目前还没有达到有价无市的“冰点”状态。

从成交数据来看，今年1~4月，广州二手楼月成交宗数在4000~5000套左右，4月成交5127宗，距离“冰点”尚有距离。如果楼市进入冰点期，意 味着“刚需”客也不愿入市了。目前市场上仍有不少买家愿意入市，主要是想买房结婚的“刚需”一族和为孩子读书寻觅学位房的家长，而想寻找更舒适住宅的换房 客则处于观望状态，尤其是总价千万级的豪宅，买家对市场降价预期大，基本不愿入市。

后市预测：

08、12年冰点期持续了三四个月

周峰告诉记者，上次出现“冰点”状态是2012年，2012年1~3月二手楼市月成交宗数基本在2200宗左右，直到政府出台不少“救市”政策，比如两次降息贷款利率优惠等，到了2012年下半年市场成交才慢慢恢复正常。

黄燕飞表示，广州二手楼市成交量处于较低位的2008年，受金融风暴影响，全年均处于较低成交量，月均成交量约为37.7万平方米。但2009年政府开 始救市，推出稳定楼市措施，从贷款、税费优惠等方面进行扶持，2009年楼市成交量回弹，全年月均成交近80万平方米。但自2010年年末以来，以限购限 贷为核心的调控开始造成楼市低迷，2010~2012年，每年成交量都在逐渐下滑，不过2012年以一波降价潮击碎楼市寒冬，住宅市场随后稳步升温，二手 住宅成交量从当年年底开始活跃，但2012年二手住宅月均网签量仅约41万平方米，仍是处于近三年的低位。

对于后市，周峰表示，不太看 好，现在已经明显由卖方市场转变为买房市场，尽管市区价格仍然比较坚挺，放售的业主心态也比较强硬，但成交量还会继续下滑，而且短期内也看不到有“救市” 政策出来的可能，预计进入6月后“冰点”就会到来。根据2008年、2012年二手楼市“冰点”期基本维持了三四个月的状态，而结束冰点期皆是因为出台了 “救市”政策，接下来的三四个月市场很可能又将进入“冰点”期，至于后市走向如何，则要看政策方面是否会有所调整了。