相关数据统计，广州今年下半年新入市的购物中心面积达111万平方米，相当于11座天河城。而记者粗略统计，今明两年广州总共要面市的商业体量将超过250万平方米，相当于20多个天河城。

20多个天河城体量的购物中心聚集一城，该怎么发展？在庞大体量供应下，广州零售业还面临的是前所未有的经济下行压力和电商冲击的考验。连日来，南方日报记者走访市内代表性商圈发现，新变化正不断上演。

“新丁”多在传统核心商圈之外

记者观察到，广州多个商圈都有新项目崛起，其中备受瞩目的是汇集了天河城、正佳广场、太古汇等购物中心的天河路商圈，将再添一大型MALL—新鸿基投资的天环广场。

今年下半年，广州将迎来包括天环广场、绿地缤纷天地、奥园城市天地、萝岗万达广场等10个新增购物中心项目，整体面积达到约111万平方米。

但也有一个现象值得关注，下半年将开业的各购物中心里，除了天环广场和富力海珠城分别位于天河商圈和江南西商圈，其余“新丁”多布局在白云区、番禺区、南沙区等非中心城区，整体外扩的趋势颇为明显。

从高力国际发布的分析来看，随着白云新城商圈、番禺汉溪—万博商圈、萝岗商圈等陆续有新的购物中心入驻，未来广州商圈将在以越秀—天河等大中央商圈为核心的基础上，逐步发展成为以行政区为单位发展的多商圈格局。

美国西北大学教授、整合营销的创始人唐舒尔兹说道：“零售商未来的成功模式只有两种，一种是通过提高供应链效率，挤压上下游成本，以价格和地理位置作为主要竞争力；另一种是通过对顾客的了解和良好的顾客关系，将顾客忠诚计划作为企业的核心竞争力。没有任何中间路线。”

新的购物中心也看到了这一趋势，并“顺势”提高了体验式业态的比重。记者盘点数据发现，富力海珠城零售的比例只有39%，凯德广场·云尚的餐饮业态占比高达35%，合生生活天地目前公布的商家也以美食类为主。

除了地段、体验式业态这两大关键词之外，品牌差异化配置也是“新丁”的制胜法宝。据媒体报道，天环广场零售占比约50%，但以苹果旗舰店和一些奢侈品牌为主，这与传统零售百货有着较大的不同。

记者梳理得知，天环广场至少有五成品牌是首次进入广州；合生生活天地则引进国内最大进口食品超市；凯德广场·云尚将四层设计为文创驿站；富力海珠城则与韩国商会合作，将韩流快时尚“SPAO”、韩国城“style 韩”、韩国PORORO等众多知名品牌首次引入广州。

现有购物中心关注品牌调整

面对日趋激烈的竞争，现有的购物中心也在忙着进行业态调整，而通过引进新品牌，并增加体验性业态比例等方式是其主要的应对举措。

天河路商圈的调整，颇为热闹。在这次密集品牌调整中，最大亮点当属众多进驻品牌是首次进驻广州，当中不乏国际一线大牌以及国内连锁知名品牌。

进驻最多新大牌的是太古汇，一直以高大上自居的太古汇进行了一系列商户和品牌组合调整，调整超过60个品牌，引进38个新品牌进驻，其中21个是首次进驻广州。品牌涵盖服装、美妆护肤、餐饮等品类。有些已经开业，有些正在装修。

据太古汇相关负责人透露，Dior迪奥化妆品精品店、TWG Tea、悦翠堂等品牌已在今年上半年开业；英国时尚女士内衣品牌Agent Provocateur、意大利顶级巧克力品牌Venchi将在太古汇开业。这些品牌都是首次进驻广州。

对面的万菱汇近两年也以针对城市白领、小资消费群体为主要调整方向，重点引进的时尚服饰品牌和餐饮业态，与天河商圈同行形成错位发展。正佳广场也继续增加体验业态的比例，其中，面积约5万平方米的海洋馆预计在今年四季度开放。

就连位于该商圈一角的太阳新天地也开始全面调整。太阳新天地董事长叶艳表示，早在2014年年底，太阳新天地购物中心开始了第一轮的业态调整，从以往高端、轻奢侈路线转型成为国际快时尚聚集地。目前，Uniqlo、H&M、Muji、New Look、Mango、Old Navy六大国际快时尚品牌均已入驻，New Look已于9月10日率先开业，多家品牌店铺基本完成装修工程，现处于最后准备阶段。

■业界声音

做出特色，才能活得好

商业体量过剩，必然导致市场的饱和、竞争的激烈。对此，丽影广场总经理吴泽丹坦言：“购物中心的发展唯一不变的就是变，购物中心一年一小变，三年一中变，五年一大变，一定要适应经济发展的节奏，引领时尚、追求品质生活，没有跟上节奏，就会被淘汰”。

天河城相关负责人则表示，希望通过改进，打造一个可以为消费者提供“时尚休闲一站式生活”的消费场所，开启MALL新时代，继续引领潮流。

太阳新天地董事长叶艳告诉记者，已开业三年的太阳新天地之所以调整定位，是基于对目标客群的分析了解。经过两年多的深入调查分析，最终探索出目标客群的核心需求。至于差异化，更多是基于现有的市场，购物中心本身的体量，它能够提供什么样的服务，基于此来进行定位以及差异化。

叶艳建议，新开业的购物中心更应重视差异化，做差异化要基于市场的需求；而处于调整期的购物中心在做好自身定位和体验的同时，应该利用好自媒体平台。自媒体的兴起，让推广成本更低廉，但更高效。

广东流通业商会执行会长黄文杰表示，商业地产开发过火，将倒逼经营者的招商经营能力，原先的老套路已走不通了，只有各出奇招、创新思维，走出差异化、特色化之路才能较好生存，切忌简单复制他人的成功模式。

对于在市区的购物中心而言，因为市区原有的经营基础好，必须有“创新的想法”，并积极地研发和引入，还是能够继续提升竞争力的。对于购物中心大数据的应用，黄文杰点赞：“而大数据的运用则能够帮助购物中心的经营者更好地掌握顾客的购物习惯、喜好等，从而为其有效地定制服务，进一步加强顾客的忠诚度和黏性。”

部分将在年底前开业的购物中心

购物中心	定位	位置	预计开业时间
天环广场	高端体验式购物中心	天河	年底前
富力海珠城	主题式+体验式购物中心	海珠	未公布
合生广场	商业综合体	海珠	未公布
白云汇广场	生态体验式购物中心	白云	未公布
凯德云尚	白云商圈	白云	未公布
奥园城市天地	城市综合体	番禺	12月21日
番禺永旺梦乐城	高端商业中心	番禺	12月
盛悦购物中心	情景式购物街区	荔湾	未公布
南沙万达广场	城市综合体	南沙	12月